صبري جاد حكم الدستورية زلازل للمستاجرين القديم

اكد صبري عبدة جاد مسؤل مركز العدل للدفاع ومحاربة الفساد ومنسق تمرد البرلمان خلال اجتماعه اليوم ان مسالة الايجار القديم من اعقد المشاكل ولابد ان تحل بتوازن ومرعاة للمستاجر الغير قادر ولابد ان يلتزم النواب والحكومة باحكام المحكمة الدستورية والسلم الةجتماعي والبعد عن المصالح الشخصية لبعض النواب وقال جاد انة لابد ان تتحمل الدولة اي اثار تنتج عن اي تشريع والا يستمر الوضع كما هو علية وقال جاد انه مرت العلاقة بين المستأجر والمالك خلال الخمسون عاما الماضية باربع انواع من العلاقات يمكن تشخصيها فيما يلي :

1) مرحلة العلاقة الخاضعة للاتفاقات الخاصة بين كل من المستاجر والمالك .. حتي اننا كنا نري يافطات شقة الايجار معلقة علي كثير من الشقق في احياء ومدن مصر وكان كثيرون ينتقلون بين السكن حسب مقدرتهم وحسب دخلهم وكثيرا ما كانت رغبة المالك في رفع الايجار او انهاء العقد هي الاساس في انتقال الساكن الي شقة اخري ... كانت القيمة الايجارية خاضعة للاتفاق الطرفين المالك والمستأجر

2) مرحلة تدخل الدولة وهي مرحلة تدخلت فيها الدولة فى العلاقة بين المالك والمستأجر وقامت خلالها بخفض الايجارات لصالح المستأجر وكانت الدولة في ذلك تواجه جشع الملاك الذي كان قد بدأ يستشري مع بدايات ظهور ازمة الاسكان والزيادات الكبيرة في الطلب علي السكن

3) مرحلة ابتعاد الدولة وغض الطرف عن تطبيق القوانين التي سبق ان اصدرتها وهي مرحلة بدأت في السبعينات بعد وفاة عبدالناصر وخاصة بعد حرب اكتوبر 73 وبدايات الانفتاح وسفر الكثير من المصريين الي دول النفط سواء في الخليج او العراق او ليبيا وفي هذه المرحلة سادت عقود الاذعان بين المالك والمستأجر مما ادي الي انتشار الخلوات الضائعة اوالمقدمات الكبيرة وهي مرحلة بدأ فيها عودة الملاك للاستغلال البشع للمستأجرين حتي ان من يفلح من الملاك في شراء قطعة من الارض يقوم ببناؤها بعرق السكان ويسلمها لهم علي الطوب الاحمر تارك لهم امور التشطيب الداخلية وما يلي ذلك من اعمال صيانة مستمرة علي نفقة الساكن و كان يتبقي له مبلغا كبيرا من المقدم او الخلو الضائع وهو تعبير او مصطلح كان متداولا في ذلك الوقت يقوم بايداع هذا المبلغ الضائع اما كوديعة في البنك او يتم شراء قطعة ارض اخري ليعيد الكرة مع مستاجرين جدد في ظل الطلب الشديد علي السكن وفي تلك المرحلة يلاحظ ان الدولة ابتعدت عن تطبيق القانون وتركت العلاقة خاضعة لارادة الطرفين ،والذي استبد فيها المالك بالمستأجر واثري علي حسابه بالمقدمات والخلوات الضائعة .

4) مرحلة تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر وهي التي اعقبت صدورقانون الايجارات عام 96 وهي في الواقع ،كانت العلاقة قد صارت حرة كما ذكرت في المرحلة السابقة ولكن قامت الدولة باصدار تشريع جديد يلغي التشريعات السابقة والتي قامت الدولة بغض النظر عن تطبيقها وتلك المرحلة شهدت نمو الايجارات وارتفاعها حتي وصلت الشقق في الاحياء العشوائية الي ثلاثة الاف جنيها في الشهر حيث تحرر المالك من الخوف من القوانين السابقة التي كان من الممكن ان يلجأ اليها المستأجر في حالة وقوع ظلم عليه . الامر الذي شجع الملاك الاخرين الذين بنوا مساكنهم واثروا علي حساب السكان قبل قانون 96 علي ارتفاع صوتهم طلبا لتحرير العلاقة علما انهم كانوا قد قاموا بتاجير الوحدات السكنية بارادتهم وشروطهم والتي اذعن لها المستأجر فراح يدفع الخلوات التي بدأت من خمسة الاف جنيها وراحت تتصاعد حتي وصلت الي وخمسون وستون الف جنيه في المناطق العشوائية ... يبقي .... ان نؤكد علي مايلي:

1) العلاقة بين المالك والمستأجر تحررت في الواقع بعد عام 73 بعد ان قامت الدولة بغض النظر عن تطبيق القوانين التي صدرت خلال المرحلة الاشتراكية

2) النتائج التي ترتبت علي تحرير العلاقة بين المالك والمستأجر تؤكد ان كثير من اصحاب العمارات لا يرغبون في التأجير علي امل ان ترتفع الايجارات حتي صارت الامور الي ماهي عليه .

3)فالثقافة المصرية لا تعترف بعوامل العرض والطلب والاستثمار الرشيد ولكنها تعترف بالاستغلال البشع وانتهاز الفرص والاثراء علي حساب الغير . فلا يعقل ان ادفع مقدم شقة بالالاف علي شكل خلو او مقدم من الايجار يخصم علي مر السنوات يستفيد به المالك ثم يدعي بعد ذلك ان ظلما قد وقع عليه في اني قد ظلمت سابقا ليستفيد في الاول وفي الاخر .

4) في حالة رفض الملاك حكم المحكمة الدستورية الاخير الذي حدد امتداد العقد لمرة وااااحدة فقط والانتظار الي ان تخلى الشقق بالشكل الطبيعي ويجب عليهم قبول الامر الواقع حاليا وليس لهم ان يطالبوا بما ليس هو حق لهم فمن غير المعقول ان يثروا مرتين علي حساب الساكن .

5) ان العلاقة بين المالك والمستأجر ليست سببا رئيسيا في عزوف البعض عن البناء فحركة البناء قائمة علي قدم وساق ويمكن من خلال جولة في اطراف الاحياء ان تري الالاف من العمارات التي بنيت وكل عمارة لا تقل عن عشرة طوابق بالمخالفة للقانون وكل طابق يحتوي علي شقتين علي الأقل .. وتراها خالية من السكان بسبب المغالاة في قيمة الايجارات التي تتعدي قدرات الشباب الذي يعمل في وظائف القطاع الخاص التي لا يتعدي الراتب فيها 1000 جنيه شهريا .

6) ان قانون الجنزوري في وزارته الاولي بأطلاق العلاقة بين المالك والمستأجر ادي الي ارتفاع المقدمات الي عشرات الالاف للشقة الايجار فعقلية المالك المصري لا تعرف قانون العرض والطلب ولكنها قائمة علي الجشع والاستغلال فالكثيرين من الملاك يتركون عماراتهم خالية طمعا في ارتفاع الاسعار مستقبلا ..ان تدخل الدولة في تلك المشكلة لابد وان يكون دقيقا وعادلا .. والمذهل ان نظام مبارك رفض اي الغاء او عبث بهذا القانون يضر بالمستأجرين اللذين هم الاغلبية العامة من جماهير الشعب في حين ان الوزارة الحالية تتدخل الان تحت دعاوي زائفة لتعديله . وكأن مكتوب عليهم ان يشردهم مبارك من اعمالهم مبكرا.. ليأتي قانونا يشردهم بعد ذلك من منازلهم ... فليس من المقبول .. أن يرضخ المستأجر للمالك ويقوم بدفع المقدمات وبالايجار الذي حدده المالك ثم يتم الادعاء بان المالك مظلوم وان العلاقة بين المالك والمستأجر قائمة علي ظلم المستأجر للمالك .. اي ظلم هذا بالله عليكم ... اتقوا الله ما من تدعون ان كنت دعاة حق .

7) ويبقي ان الدولة هي التي اوقعت الشعب في هذا المأزق قديما وهي التي يجب ملزمة بحله حلا لا يضر بالسكان اطلاقا بل تبقي علي ما هو عليه ... وليكن معلوما ان هناك من يتربص بالدولة .. وكأن الحكومة الحالية تريد ان تسقط الرجل الذي من الله به علي شعب مصر ليكون منقذها ... جاد أن المحكمة الدستورية أصدرت  حكما في غاية الأهمية ويهم ملايين المؤجرين والمستأجرين، بعد أن قضت بعدم دستورية المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، الخاص بتأجير الأماكن السكنية وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر "قانون تحديد أجرة الأماكن".

حيث ‏قضت المحكمة بعدم دستورية الفقرة الأولى من كل من المادتين (1 و2) من القانون رقم 136 لسنة 1981، في شأن بعض الأحكام الخاصة بتأجير الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما تضمنتاه من ثبات الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى إعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون، وحددت المحكمة اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها.

الفقرة الأولى من المادة "1" من القانون:

فيما عدا الإسكان الفاخر، لا يجوز أن تزيد الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكن اعتبارا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7% من قيمة الأرض والمباني وعلى ألا تقل المساحة المؤجرة لهذه الأغراض عن ثلثي مساحة مباني العقار.

الفقرة الأولى من المادة "2" من القانون:

تقدر قيمة الارض بالنسبة إلى الاماكن المنصوص عليها في الفقرة الأولي من المادة السابقة وفقا لثمن المثل عند الترخيص بالبناء، وتقدر قيمة المباني وفقا للتكلفة الفعلية وقت البناء، فـإذا ثبت تراخي المالك عمدا عن إعداد المبنى للاستغلال، تقدر تكلفة المباني وفقا للأسعار التي كانت سائدة في الوقت الذي كان مقدرا لإنهاء أعمال البناء وذلك دون الإخلال بحق المحافظة المختصة في استكمال الأعمال وفقا للقواعد المنظمة لذلك.

وفسر جاد الحكم أن ينظم القانون رقم 49 لسنة 1977 إجراءات ومدة وبنود عقود تأجير وبيع الأماكن وتنظيم العلاقة بين المؤجر والمستأجر، فيما ينظم القانون رقم 136 لسنة 1981 معايير تحديد قيمة أجرة تأجير الأماكن وزيادتها السنوية، وتمثل قوانين الإيجار القديم قنبلة موقوتة لما تتضمنه من أمرين: أولهما هي مدة العقد وامتداد هذه المدة للورثة وثانيهما أجرة الايجار وزيادته السنوية.

أولا: مدة العقد حيث أن عقد ايجار الشقق السكنية لم يكن محدد فيه مدة انتهائه والمعروف بـ"تأبيد عقود الإيجار"، "أي تستمر إلى ابد الابديين" وبالتالي فان الشقة تظل يتوارثها ورثة المستأجر الأصلي حتى الدرجة الثالثة.(لكن فى 14 نوفمبر 2002 تصدت المحكمة الدستورية لذلك وقضت الحكم بعدم دستورية الفقرة الثالثة من المادة 29 من القانون رقم 49 لسنة 1977 فيما لم تتضمنه من النص على انتهاء عقد الإيجار الذي يلتزم المؤجر بتحريره لمن لهم الحق في شغل العين بانتهاء إقامة آخرهم بها سواء بالوفاة أو الترك، وفى عام 2011 حكمت فسرت المحكمة الدستورية الحكم بان تكون لمرة واحدة).

وأثر هذا الحكم هو عدم جواز امتداد العقد إلى أقارب المستأجر المقيمين معه بحبث يكون مقتصرا على جيل واحد فقط من ورثه المستأجر الأصلى وهو "الأبناء والزوجات والوالدين"، ويبدأ العقد معهم وينتهى بوافاتهم، بشرط الإقامة الهادئة المستقرة لمدة سنة على الأقل قبل وفاة المستأجر الأصلى.

ثانيا: تحديد أجرة الإيجار فقد نص القانون على تشكيل لجنة في كل محافظة وتحدد قيمة الايجار المناسب لكل منطقة والزيادة السنوية لها بشرط لا يتم رفع قيمة الزيادة السنوية للايجار عن 7% من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وعرف ذلك بـ"تأبيد الأجرة وزياتها" وبالتالي يقوم المستأجر أو ورثته من الدرجة الأولى بدفع قيمة ايجارية زهيدة مع حظر زيادتها عن 7% كل عام.

كما أن هذا الحكم يخص الأماكن السكنية فقط مثل الشقق السكنية وليست للأغراض التجارية والصناعية كالمحلات.

 واكد.جاد وفقا لمنطوق الحكم فأن موعد تنفيذ الحكم سيكون في اليوم التالى لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب وهو ما يعنى ضرورة قيام البرلمان من الآن وحتى فض دور الانعقاد بصياغة مشروع قانون بتعديل الفقرتين الأولى من المادتين 1 و2 من القانون رقم 136 لسنة 1981 الخاص بقيمة الزيادة السنوية للايجار بالنسبة للوحدات السكنية المؤجرة بهذا القانون.

علما بأن دور الانعقاد العادى بدأ في شهر أكتوبر 2024 الجاري ويستمر لمدة تسعة أشهر وعقب انتهائه يبدأ تنفيذ الحكم أي يرجح في يونيو أو يوليو 2025.

وقال هناك أثرين على المواطنين سواء مالكين للشقة السكنية أو مستأجرين بالايجار القديم:

1- اذا أصدر مجلس النواب قبل يوليو 2025 تشريع ينظم نسبة الزيادة في قيمة الأجرة بحيث يكون هناك زيادة في ضعف الزيادة الحالية بالنسبة للعقارات المبنية قبل تاريخ القانون عام 1981 كذا زيادة ضعف الزيادة الحالية بالسنبة العقارات المبنية بعد القانون ومن ثم تكون هناك زيادة في الأجرة وكذا رفع الزيادة السنوية وتطبيقها من المدة التي سيحددها التشريع الجديد

2- اما اذا لم يصدر مجلس النواب تشريع وتم تنفيذ الحكم فأنه من حق الملاك تقديم دعاوى طرد للمستأجر استنادا لحكم الدستورية وعدم تنفيذه.

و شيدت المحكمة قضاءها على سند من أن القوانين الاستثنائية لإيجار الأماكن السكنية تنطوي على خصيصتين: أولاهما الامتداد القانوني لعقود إيجارها، والأخرى التدخل التشريعي في تحديد أجرتها، وكلاهما ليس عصيًا على التنظيم التشريعي، فإذا كان الامتداد القانوني قد حدد نطاقًا بفئات المستفيدين من حكمه، دون سواهم، فإن تحديد الأجرة يتعين دومًا أن يتساند إلى ضوابط موضوعية تتوخى تحقيق التوازن بين طرفي العلاقة الإيجارية، مما يوجب تدخل المشرع لإحداث هذا التوازن، فلا يمكّن المؤجر من فرض قيمة إيجارية استغلالًا لحاجة المستأجر إلى مسكن يأويه، ولا يهدر عائد استثمار الأموال - قيمة الأرض والمباني - بثبات أجرتها بخسًا لذلك العائد فيحيله عدمًا.

وأضافت المحكمة أن النصين المطعون عليهما قد حظرا زيادة الأجرة السنوية للأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى اعتبارًا من تاريخ العمل بأحكام هذا القانون على 7٪ من قيمة الأرض عند الترخيص، والمباني طبقًا للتكلفة الفعلية وقت البناء، وهو ما مؤداه ثبات القيمة الإيجارية عند لحظة من الزمان ثباتًا لا يزايله مضى عقود على التاريخ الذي تحددت فيه، ولا تؤثر فيه زيادة معدلات التضخم وانخفاض القوة الشرائية لقيمة الأجرة السنوية، واضمحلال عائد استثمار الأعيان المؤجرة بما يدنيه من العدم، وهو ما يشكل عدوانًا على قيمة العدل وإهدارًا لحق الملكية.

وقد أعملت المحكمة الرخصة المخولة لها بمقتضى المادة (49) من قانونها وحددت اليوم التالي لانتهاء دور الانعقاد التشريعي العادي الحالي لمجلس النواب تاريخًا لإعمال أثر حكمها؛ وذلك لحاجة المشرع إلى مدة زمنية كافية ليختار بين البدائل لوضع ضوابط حاكمة لتحديد أجرة الأماكن المرخص في إقامتها لأغراض السكنى الخاضعة للقانون رقم 136 لسنة